如何存到頭期款？年輕人應該如何規劃買房？買房總預算該抓多少呢？
現在社會對於年輕人買房真的不是很友善，看到房價水漲船高真的讓人氣餒。
存錢的速度永遠趕不上房價上漲的速度，動輒三十年的房價也是沉重的負擔。
買房一開始對我來說也是遙不可及的夢想，上千萬的房價真的太過於嚇人。
但是還是希望結婚後要有屬於自己的空間，所以一直沒有放棄買房的想法。
也在今年買到了人生第一間房，也跟大家分享如何完成買房夢想。
文章目錄
01第一步：規劃要買多少錢
一開始在思考要買多少錢的房子時，只有一個想法就是希望總價越低越好。
原因是，未來希望扣除掉房貸後還能有多餘的錢拿來理財，用來規劃退休。
👉【看房注意事項】買房有哪些注意事項？20項檢查清單經驗分享
建議大家可以多利用網路上的試算工具，先大約計算一下能力可購買的房屋總價。
試算工具可參考：信義房屋購屋能力試算
以我的案例來說，設定房貸占薪資比例先抓30%，然後利率的部分先用2%。
為什麼利率用到2%這麼高呢？這是我自己在做評估貸款時較為保守的算法，
原因是目前由於通膨面臨升息的環境，雖然台灣升息的幅度沒有美國這麼大，
但我是以最壞的打算來假設，在評估時保守一點也沒有壞處，多的錢可以存起來。
最後我將計算的價格再往下扣100-200萬作為目標價格，這樣就初步完成預算規劃。
(若是發現價格太低沒有適合的房子，可以再把這100-200萬加回來，以買到為優先)
再來我又把貸款的總金額用貸款試算表算一下，可以調整一下是否需要寬限期等。
貸款試算表工具可參考：信義房屋有還本寬限期貸款試算
雖然在高通膨低貸款利率下，有人會認為貸款能貸多長貸多長，寬限能多久用多久，
我自己在買房時暫時不打算動用到寬限期，原因我們買房的用意是自住，非投資，
在沒有考慮要短期出售的情況下，寬限期過後反而讓負擔更重，因此打算量力而為。
當然身邊也有聽到朋友買房時因為月收入沒這麼高先用寬限期降低月還款，
幸運的是，在寬限期到之前適逢房價大漲，他趕緊出售換屋，還大賺了一筆。
但朋友原先的出發點就是半投資半自住，因此在買房時已經是以投資的角度購買。
對於一般人來說，開槓桿的方式風險不易控管，未來也不知道房價會漲會跌，
所以還是以自己最舒服(睡得著)的方式來評估貸款金額，計算每個月的還款額。
02如何存到頭期款
現代人買房靠的是富爸爸？有富爸爸當然是最好，但現實是我也沒這麼幸運。
相對幸運的是，我和女朋友都同住在新北，因此確實省下了每個月的房租費用。
👉多少存款才能買房？買房需要多少自備款？從買屋到貸款，買房前需要考慮好的5大問題
買房的過程雖然沒有依靠家裡出資幫忙，但有賴於和女朋友共同努力存錢、看房。
在沒有富爸爸的幫沒下，我們是如何存到買房的頭期款呢？以下跟大家分享：
(1)養成記帳的習慣
養成記帳的習慣蠻重要的，了解自己平時的現金流向，事先規劃好薪資用途，
然後編列預算，將生活開支、投資理財與存頭期款的錢分別從薪水中提撥出來，
我做了一個表格來幫助自己劃分每個月的開支，並且將編列預算劃轉到特定帳戶。
Excel表格與使用說明推薦給大家：【免費Excel記帳本下載】記帳是永遠堅持不下的噩夢？帳本理財法，讓記帳變得更簡單！
(2)強迫儲蓄
在編好預算後，早期我會開設多個銀行帳戶，把帳戶分別進行標示，
例如富X帳戶為生活花費，國X帳戶為頭期款帳戶，永X帳戶為投資帳戶，
再來我會在薪水發下來的時候進行轉帳，分別把錢轉進對應的目標帳戶。
幫自己做強迫存款，只要在網銀上查看餘額，就能知道還有多少可花。
現在更方便的是，有些銀行一次就能開設多個帳戶，就不需要跨行轉帳，
例如現在流行的LINE BANK就有這個功能，個人覺得使用上還算方便。
原因是有高達88次的跨行轉帳和提款都免手續費，相當於到處可提款，
因為相比現在流行的數位帳戶只有5-10次跨行提款，LINE BANK更便利。
以下給大家展示如何用LINE BANK設定多帳戶，來達到強迫存款的目的。
若還沒有LINE Bank帳戶的朋友可以點我的連結👉線上開戶、開戶教學影片
(利益揭露：邀請1位好友開戶成功得LINE POINTS 100 點，也可與您的好友分享)
第一步：LINE Bank頁面點選夢想帳戶
第二步：帳戶目標金額並自動扣款
設定完成後，每個月就會把要存的錢自動扣款到該夢想戶頭，並且享有優惠利率。
03房價漲得比存錢速度快怎麼辦？
這幾年房價上漲真的快，由於台商資金回流，也由於股市上漲資金外溢效應。
對於在存錢買房的小資族群而言，存這麼辛苦卻跟不上房價上漲真的會很氣餒。
我們自己也是眼睜睜看著房價上漲的，也一度覺得自己應該是沒辦法買到房子了，
但在真正開始看房後，也查了很多資料做了功課後才知道，其實不用這麼早放棄。
舉例來說，我們一般可能會認為：要買1500萬的房子要先有兩成約300萬頭期款，
如果錢存不夠的話就沒辦法買，直覺的想法會是，再存個幾個月幾年才有能力負擔，
但實際上在貸款操作上或是房子選擇上都還是有空間可以操作的，要邊看邊找方法。
跟大家分享，買房若自備款不足可以：
(1)嘗試拉高銀行的貸款成數
一般買房頭期款兩成，銀行貸款八成。建議可嘗試能否拉高貸款成數到八五成。
補充一下，這個方法是比較看個人條件的，有些銀行提供收入穩定族群更優的條件。
建議可以在買屋之前(看屋前)先打電話到各家銀行做詢問，比較每家銀行的方案，
有些銀行會以信貸+房貸的方式幫助買房者提高貸款成數，因為每家銀行報價不同，
所以沒辦法一概而論，建議可以先問問自己的薪轉銀行和公股銀行的利率和成數。
但如果已經看到自己想要的房子，但略超過預算，不確定能否提高銀行貸款成數，
建議可以在付斡旋金前和仲介說明自身情況，並且在簽斡旋金時壓註解約條款，
解約條款就是在特定情況，通常是銀行貸款不順利的情況下可以無條件解約，
若沒有壓註條款，後來因為貸款沒下來發生違約，斡旋被沒收外還有額外的賠償金。
(2)購買預售屋
購買預售屋是一個前期負擔較小的方式，而且優點是還可以買到全新的房子，
通常頭期款只要先付一成(或更低)，之後再陸續把開工款到交屋款按時給付即可。
買預售屋前期的資金壓力會小很多，而且貸款也是等到完工才開始向銀行給付，
對沒有立即入住但已經有規劃買房的人是很合適的。只是買預售屋有很多注意事項，
樣品屋是經過設計和包裝過，與完工後的樣子會有落差，買預售屋還是得多做功課。
(3)降低購買坪數
當然最直接的方式就是降低購買坪數，原本想一次買三房，就先從兩房買，
其實人生每個階段需要房子大小會有變化，年輕夫妻+小孩也許兩房就夠用了，
可以隔個幾年等到孩子大了，或是家裡成員變多了，再來考慮換成三房或更大，
幾十年過去，孩子各自成家搬出去了，需要的房子又變小了，所以需求是會變動的。
有些人的想法會想一次買到位，最少要三個房間+車位，會使得頭期款負擔很大。
轉換個念頭，先從小房開始買起，隨著需求再換屋，說不定現在頭期款已經夠了。
(4)降低對機能的要求
市場上流傳一句，買房先求有再求好，從郊區買到城區，機能次等買到機能好，
機能好不好這裡指的是交通機能、生活機能，離捷運站進不進，離市場有多遠等。
機能的選擇比較因人而異，我自己在買房時是寧願買小，也不買交通機能不好。
例如我跟女友兩個人都在市區上班，下班後已經累了，實在不想再花長時間通勤，
因此找房子的時候就希望通勤時間最好不要超過20分鐘，住家離捷運站越近越好。
當然有些人上班不依賴捷運，買菜購物可以從公司附近買回家裡，捷運就不是考量，
我們自己因為考慮到未來可能還要換屋，是先選擇機能佳但坪數較小的房子。
(5)跟家人周轉（寫在最後）
雖然我自己沒有和家人周轉資金，但如果家人有能力和意願幫忙當然最理想。
以上是我自己買房經驗分享，真的要實際去找房，遇到問題了才會去找答案，
希望有規劃買房的大家都能順利買到房子，也歡迎有任何問題可以私信來交流。
另外之前做過不動產相關行業，所以也把經驗寫成文章和大家分享，有興趣可參考。
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筆者：隔壁表哥 台灣大學畢業。現任分析師。 利用閒暇時間分享金融知識。 讓投資成為生活的一部分吧！ |