我跟女朋友在30歲前買下了人生第一間房子，正是在房地產大漲一波之後；
在美國宣布升息到超過3%、結束貨幣寬鬆、外資流出台幣狂貶的多利空因素下。
當時雙方家長都認為房市是高點，連去辦理銀行貸款的人員也說房價是高點；
周圍的親友都勸說我們再觀望，最後經過一番思慮後還是按照原定計畫買了。
我們也知道現在房價很高，市面上也流傳著很多房價過度膨脹要崩盤，再等等，
為什麼最後依然決定在這個時間買房？以下自身經驗跟大家分享：
👉【經驗分享】買房頭期款規劃，如何三十歲前買到人生第一間房子？
文章目錄
01房價高點可以買房嗎？
(1)買房創實價登錄新高
這個時間點我們買房子創了實價登錄社區新高，聽起來很笨，為什麼現在買呢？
買房原因其實很簡單，為了之後結婚用，就是剛性需求。但原本預計是晚一年再買。
我們買房的時間點落在2022/8的時候，是身邊所有親朋好友都認為的房價最高點。
在年初知道美國3月開始升息後，原先預計先等到2023年初到年中再來開始看房，
想說讓升息政策發酵一段時間，預期市場會先降溫，價格應該也會因此好談一些，
結果2022/7開始女朋友就陸續丟了幾個案件給我，但我認為單時開始看房還太早，
因此大概在網路上看了物件的地點、格局、價格等要素，沒討論就不了了之了。
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8/8女朋友也是順手丟了物件過來，我也照舊看了地點、格局等，沒想到就中了。
當天就決定要了，花了大約兩天時間說服雙方認為現在極度不適合買房的親友，
在8/11斡旋轉定金，周末就安排簽約，買在當時大家普遍認為的房價最高點。
所以說房價高可以買房嗎？以我自身的經驗是，我是在房價高點決定買房的。
(2)地段、地段還是地段
是什麼因素最後決定在房價高點購入？最主要還是看上了房子地段的稀缺性。
另外在觀察過去歷史各項金融資產一段時間後，我自認自己沒辦法判斷房價漲跌，
因此回到房地產的核心，好的地段永遠是稀缺資源，成為我最後決定買房的原因。
買房跟買股票有一點類似，就是難以判斷短期漲跌，股票最終回到公司的競爭力，
若公司長期競爭力強，最終長期趨勢仍是向上，所以無法判斷漲跌就回歸基本面。
因為職業的關係我跟女友看過的房子超過幾百間，對於房子的敏感度相對較高，
所以在線上看到房子第一時間就能直接討論地段機能、面向、格局後馬上做決定，
由於地段距離捷運五分鐘內，老城區都更，生活機能已定，鮮少釋出該區域房源。
我們認為該區域的房子（樓層、面向）可遇不可求，最後決定在這個時間點購屋。
02房價真的只漲不跌嗎？
(1)少子化會影響房價嗎？
根據日本經驗，人口負成長確實會影響房價，從2007年負成長後，房價緩漲。
經過人口負成長超15年後，日本房價從08年金融危機後基本維持緩步上漲趨勢，
從日本經驗看來，影響日本房價的因素經濟成長與通貨膨漲，更勝於人口負成長，
有人說日本平均薪資比台灣高，房價還比台灣便宜，台灣房價所得比不合理。
台灣房價所得比約20倍，日本大約10倍，相當於台人要不吃不喝20年才買得起房，
用這個角度來說房價過高要跌說服力比較不足，因為台灣也是從10倍漲到20倍，
如果因為房價所得比超過日本而選擇不買房，那就會錯過台灣房地產一大段漲幅。
房價高是既定的事實，除非要移民或換地方置產，不然更應該思考在台灣該如何做？
(2)過去20年台灣房價也曾下跌
回顧台灣過去20年房價，基本有在2015年時候出現下滑，整體指數下滑5%，
實際看實價登錄價格，部分區域房子下滑幅度有達到10%-20%，當然也有更多。
以板橋新巨蛋為例，在105年時，價格向下修正約10-15%，一坪修正到60-65萬，
相對於前幾年一坪動輒70萬價格，修正幅度也較為有感，說明房價也是會下滑。
但仔細觀察價格或者房價指數，地段好的區域大約3-4年後房價又已經超過前高，
說明房地產修正的窗口其實相當的短暫，若沒有在下跌時當機立斷勇敢買進，
將會錯過搭上房價再度起飛的時間，可以看到房價修正也是20年來難得一次。
單純用數據來說，根據過去20年歷史，買進房地產大概只有3/20的機會會被套，
而且就算買在高點，3年左右又再創高。大部分的時間買進房地產都是正確的選擇。
因此剛性需求的人基本不太需要猶豫買房的時間點，因為並非要短期內要轉手，
另一方面要等到房價回跌機率也較低，一般結婚買房或要換房的族群迫切性強，
往後等不知道要等幾年。若真的等到房價下跌，可能還會想再多等幾年，跌得更低。
如此一來買房就遙遙無期，建議如果有想要等房價回落的人可以設定一個時間點，
例如說兩年後，若是房價沒有跌，就還是開始找房、看房，這樣至少最後能買到房，
當然買貴會讓人覺得很鬱悶，但對於剛性需求的人，買房後心裡也會更踏實。
03這次不一樣？房價會崩盤
市場上常常有房價太高一定會崩盤的說法，每次遇到危機都認為這一次不一樣，
在經歷了金融危機、歐債風暴、中美貿易戰、Covid19、台海危機，房價依然不落，
另外也有房價漲太快，銀行貸款不足，房價負擔過高等說法，這些真的正確嗎？
(1)銀行估價跟不上房價，貸款不足八成
網路上很多人討論銀行估價跟不上房價：基本只是個案，建議直接去問銀行。
基本上房屋只要不是有重大瑕疵（海砂屋、輻射屋、傾斜屋等）銀行基本可帶八成，
有些坪數太小的，銀行怕流通性不好也可能降低貸款成數，應當多比較幾間銀行，
每間銀行給的貸款成數跟利率是不同的，A銀行貸不了八成，B銀行可能願意。
詢問銀行房屋貸款成數是免費的！所以不用在網路上問網友，真的不會比較準，
銀行承貸是為了賺錢，只要個人信用好，現金流狀況穩定，銀行比你想像的大方。
(2)房價超過人民負擔，已漲不上去
依據主計處可支配所得百分比，現在的房價確實不是所有人都能負擔得起。
但反觀如果所有人都買得起房子就不存在租屋市場，資產持續往高所得族群聚攏，
貧富差距擴大已經是長期趨勢，現在核心區房價至少是收入前20-40%負擔得起。
另外非核心區的房價可能因為工作機會減少，使得人口外流出現滯漲甚至是下跌，
回歸房地產的基本面仍舊是地段，好的地段需求持續存在，但不是所有人可負擔。
因此房價超過一般民眾負擔所以不會再漲的推論邏輯不順，只要有需求就有買盤，
畢竟核心區房地產至少隨著通膨走，現金太多的人也會將錢放入房地產以求保值。
04高檔買房的感想
在房價最高點買房原本心裡還是比較排斥的，尤其是在眾多利空因素夾雜下，
我自己經驗是，打算買房的人，時不時就會注意房價，如果上漲，就先關掉不看，
因為感受到無形的壓力，有種離買房越來越遠的感覺，進而想躺平，情緒比較消極。
買了房子後，就不會再去注意房價漲跌，因為是要自住，所以漲跌也就沒關係了，
反而心裡更踏實，既然貸款金額確定了，每月還款額也確定了，剩下的就是賺錢。
對於一般受薪階級，買房是起到安定的效果，心裡不會浮躁，就好好把一件事做好，
生活也會比較有目標，當然最重要的還是“有自己家的感覺”，算是達成一種成就。
最後希望買房的經驗能幫助到想要買房的人，也給在猶豫買房的人做為參考，
另外之前做過不動產相關行業，所以把經驗寫成文章和大家分享，有興趣可以看看。
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筆者：隔壁表哥 台灣大學畢業。現任分析師。 利用閒暇時間分享金融知識。 讓投資成為生活的一部分吧！ |