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房價問題已經不是短短幾年間發生的，房地產動輒帶貸款20-30年，是許多家庭的沉重負擔，
也成為許多新聞媒體炒作輿論的話題。大部分的家庭都需要面臨買房的議題，
房價這麼高買還是不買？探究這個議題，我們先了解為何房價能夠長年高掛。
一、為何台灣房價居高不下？
房地產有別於一般資產屬性在於其稀有性與獨特性，
每個地段的每一戶看到的周圍景色都是不同的，也使得想買指定區域的房子有錢也不一定能到手。
很多人無法理解為什麼房價可以連續上漲並且居高不下，當然影響因子較多，
但可以簡單從幾個面向理解。
一、有土斯有財的傳統思維。中華民族安土重遷，在一個地區生活習慣後，
與土地的感情較為深厚，加上傳統觀念認為，娶妻生子還是要有屬於自己的房子，
因此在家庭開枝散葉後家族若有能力就會相互幫助買房安家。
二、房地產抗通膨。台灣房地產長期看俏，在需求持續旺盛的帶動下，
早期購房者享受到房價長期上漲帶來的甜頭，加上新聞媒體不斷的宣傳土地具有保值的效果，
不但可以對抗通膨，出租還可以享受到現金流，比定存在銀行享受到更高額的回報率，
不失為資金的好去處。
三、政策推動。長期下調的利率與假動作的打房政策處使房價盤踞不下。
利率代表著資金成本，台灣長期處於低利率環境，每一次下調利率都是給地產的一記強心針，
降低了每個月還款的成本，進入市場的人增多，成為房價的推手。
政策沒有準確的引流資金到實體產業，間接將泡沫持續的吹大。
此外政府稅收很大部分與地產增值掛勾，打房政策不但得罪財團選票也等於把褲帶燒個洞。
能夠打房的政策這麼多，可以從持有稅、交易稅、合宜住宅…等方面下手，但最終淪為政治炒作。
四、賣房者心態。買房的人在出售房地產之際，不願意以低於買入價格賠錢售出，
賠錢又被戲稱是割肉，殺頭的生意有人做，賠錢的買賣則沒有。除非是急需用錢的人，
否則大部分買屋者抱持著有土斯有財，降低租金還是有租金收入的想法，不願意賠售房產。
五、金華地段房產稀有性。台灣雖然總人口數不多，但分佈極不均勻，
也造就了人口稠密區的土地成為稀缺品，往往有錢也不一定有貨，
一旦有房產土地釋出轉手速度也快，這也使是長年來蛋黃區房產保值度高的原因。
經過了城市長期的發展，精華區的居住品質、交通便利性、商圈發展等都已經不可替代，
城市中心也不易在短時間轉移，加上住戶經濟實力往往雄厚，
綜合多因素下來，地段的稀缺與不可替代性成為保值的基礎。
二、人口進入負成長時代，房價還會持續上漲嗎？
根據國家發展委員會估算，2020年台灣人口自然增加將由正轉負，推估死亡人數為18.1萬，
大於出生人數約17.8萬，台灣很可能在今年迎來人口首度負成長，比預測的2021年還提早了一年。
負成長是否就意味著房地產將供過於求？將導致房地產的下跌？
日本從2007年以來人口呈現13年負成長，房價指數自2007年以來趨近於平穩，13年來上漲不及10%；
同比台灣13年來上漲近92%，過去10年台灣人口增長53萬人，增幅為2.3%，
2.3%增幅的人似乎無法構成地產瘋漲的充足理由。
因此從另一個角度切入才更可能了解真正帶動房價上漲的原因，
第一，買房的主力軍集中在35-50歲之間，過去10年買房族群為現在45-60歲的中壯年人口，
這個族群的人口經歷了一輩子的辛勞，把努力的成果存入了房地產，
也成為目前社經地位較高的一群人，房子存的不只是努力的成果，更是青春的見證，
因此對於房地產的情感是根生蒂固的。深厚的土地情感不僅僅表現在上一代的居住選擇，
也影響著下一代，通常在都市生活的下一代由於同儕也集中在都市，更容易選擇熟悉的環境購屋。
第二、全台發展不均衡，年輕人湧入都市，使得都市房地產供不應求。
都市化使得年輕人為了尋找就業機會來到城市，在城市待的時間久了遇到另一半也就落地生根了，
目前45-60歲的人口中就有許多人是從台灣各地進入都市發展的，
有能力的家庭幫助小孩購房，也使得都市房地產需求不懈。
上一代人致富是因為買了房，這個世代買房就是為了一個家，
至於致富可能機率與幅度都不如以前，所以目前更多的是以剛性需求為主。
三、房價高，該怎麼辦？
誠然有許多原因使得區位房價居高不下，當然也有選擇離開都市生活的群體，
例如年邁返鄉潮，隨著小孩逐漸長大在城市落地生根，
不少退休族群賣出都市高價的小房帶著大筆的賣房款回到老家換成大房還有一筆餘錢享受退休生活。
這可能推升未來台灣非都市區高端產品的價格。
雖然核心區域的房價還是高掛，但明顯有部分區域的房地產由於區位尚不發達，
或者是尚未建立地域認同感，或是交通尚不發達，該區段的房價就可能會相對親民，
沒辦法改變價格，就只能改變地段，也是不錯的選擇，但可能房地產就沒甚麼保值性，
但若非作為投資使用，家庭又決定要擁有屬於自己的窩，也不失為一個好選擇。
回到當前房地產價格是否會再創高峰或者開始回落，歸結到底與供給和需求息息相關，
台灣都市化程度已高，要再多人口湧入城市較為困難，加之重劃區住宅陸續釋出，新建案高發，
市場上的產品陸續迭代，要再有供不應求的狀況較少。
當然交通便利的商業區房地產還是稀有，並且隨著家庭變革，夫妻不生或只生一胎的家庭增多，
兩房產品在市場也是較為緊缺的，未來新建案將可能往更多兩房產品去推動。
但誠然雙薪家庭能夠負擔的房價也已經到頂峰，要再上漲空間也有限，目前買房也以剛性需求為主。
而一味的將資本流入房地產不推動實體經濟的前進對台灣整體發展也較為不健康。
但人們究竟有多瘋狂？我也不知道。但一般民眾心態上都是想買房的，只是認為房價太高買不起，
這也使得台灣六都房產的需求源源不絕，房價呈現高度穩定，
若沒有政治上的衝擊或或是自然不確定因素，短中期內房價可能依然高居，
歸結到底買房與否還是取決於是否需要，以及能否負擔，房價高已經是既定的事實了。
最後簡單總結：
多因素構成了高房價的現況，房價是否合理市場自然會有公允，高房價是既定的事實，在購房仍舊是剛性需求時，沒辦法改變價格時，選擇家庭成員可接受的區位來安置一個家不失為一個好決策！但不要讓房貸壓得自己喘不過氣，也給生活留些餘裕！
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筆者：**隔壁表哥** 台灣大學畢業。曾任基金業。 利用閒暇時間分享金融知識。 讓投資成為生活的一部分吧！ |