買房好還是租房好？是否應該擁有一間屬於自己的房子？房價好高可以買房子嗎？
相信大家其實都是希望擁有一間屬於自己的房子，只是因為現實生活上有太多考量，
導致不確定是否應該要保持現在租屋的狀態或是應該要存錢買一間屬於自己的房子，
當然過去的情況是早買早享受，並且過去房價幾乎在任何時候都是保持上漲的狀態，
所以買到都是賺到的，那麼現在的情況與過去有哪些不同？租房買房各有哪些優缺點？
文章目錄
01過去與現代房地產觀念差異
台灣房地產大方向受到了傳統觀念、政策與利率的影響，傳統觀念有土斯有財，
Real Estate在古義上為貴族的領土，無論中西方，擁有土地代表了成為財產的主人，
晉升為更高階級。這個觀念使華人在世界各地搜刮地產，華人區位房價暴漲最迅猛。
回到台灣，利率不斷下調的過程中，隨著貸款成數的上升，也是房地產起飛的開端，
加上2008年後青壯年的人口紅利，使得市中心且交通便利的區位躍昇為黃金地段，
而捷運的興起更改變台北擁擠的出行方式，更加便利，房價便也延著捷運沿線飆漲。
早期在高利率時代，在台北買下房子的人，年輕時含辛茹苦積攢下一筆可觀的資產，
隨著利率下滑房價起飛，搭了一波利率順風車，成為了所謂地主戶，常常奉勸年輕人，
儘早存錢買房，以後才會有錢。時代在變，2021年成為台灣人口負增長的第一年，
年輕族群的思維在改變，租屋的族群應該如何考慮買房大事呢？從根本原因著手考量。
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02租房的優缺點
優點1：費用通常低於房貸，可支配收入多，較有生活品質
租房需負擔的費用較低，平時可支配的收入多，多的收入能夠去向更有用的地方。
但也並非絕對，租房費用真的有較買房低嗎？很多時候其實是在替房東繳貸款還有剩，
此時就真的租不如買，差的就是頭期款，因此租房前不妨先查查房價，每月須還款額，
說不定發現，買下來還更加划算。另外租房後可支配收入變多是否只是在消費未來？
隨著年齡的增長，大部分的人收入碰到天花板後可能就開始下滑，若不盡早規畫未來，
生活品質就可能隨著年齡增加碰到天花板後下滑。
因此多的收入應拿來增加生活品質還是投資未來，才能在金錢遊戲的世界越來越輕鬆？
生活也需要平衡，適當的分配消費、儲蓄與投資，讓生活越來越好是大家共同追求的。
良好的理財習慣與知識能幫助達到理想的生活，不妨多翻翻其他文章，或許也有幫助。
優點2：隨心所欲，想換哪住就到哪住，可以選擇交通便利的黃金地段
長期出差的人或許真的挺適合租房的，常需要地利之便，也沒有固定的常駐地，
此外想住在都市金華地段，房價高，租房確實也十分合適，有的人在商業核心區工作，
上下班到很晚，想盡早休息不希望花費時間在通勤上，租房在核心區可省下不少精力，
核心區的上班族通常待遇也較佳，財富累積速度快，在周邊租幾年後或能買下在該區，
因此薪資增幅較房價快的族群，利用租房來增加儲蓄或投資是聰明的方式。
優點3：先投資後買房，要建立足夠的現金流來支付房貸
另外一種利用閒餘資金的方式，先利用初始資金滾錢滾錢，未來買房子將更輕鬆。
有人先創業、投資股票、基金都是不錯的方式。若能用股票債券的現金流來支付房貸，
以後也不用因為房貸而操勞。但這有一個前提是投資收益必須要超過房價上漲的速度。
在過去由於買房有貸款，因此加上槓桿後房價的上漲使得早期買房的人賺得盆滿缽滿，
也因此有人將房貸當作強制儲蓄，老一輩的人經驗就是如此，況且未來就算房價下跌，
還是有地方住。要了解到錢在市場上就會有風險，先讓去錢滾錢再買房是個好做法，
但是如果對證券投資不熟悉，也不想花力氣專研，還是認真考慮把買房當作強制儲蓄，
房地產也不失為一個錢滾錢的標的，而且也確實較常聽到「買房越買越多間」的案例，
但股票卻更常聽到有人輸得一屁股。
優點4：房價崩跌再來撿便宜
許多人在等房價下跌後才進場，這時候買方的還價力道更強，更可能撿到便宜。
因此現在先存錢租屋，等到下跌後再進場。設想若房價10年不崩跌，甚至20年不崩，
反而是租金越長越高，在第30年終於崩跌了，那麼是租屋族受益還是購房族受益？
去預測或者等待房市崩跌對於「剛性需求」的人是不利的，因為根本不知道要等多久，
房市不如股市周期快，但人在黃金歲月的安心感是無法取代的，這會讓工作更順遂，
甚至提早買房提早還款，在往後歲月將越來越輕鬆，當然購房不超過能力負擔為主。
過去20年在等房價崩跌才要買進的人，最後反而發現連頭期款都快要負擔不起了，
若是投資者房價崩跌確實要擔心，但若是自住客，房價崩跌至少還有一處安心的家。
缺點1：年老後租屋困難
通常好房子的房東對租客品質要求高，為了維護房屋的價值，也怕房客惡意破壞，
因此嚴格挑選租客。有些房東擔心未來年長者的收入狀況，甚至不太願意租給年長者，
在年老後收入下滑，能支付的租金不足的情況下，被迫就必須租到環境不佳的居住地，
對年老的生活是一大衝擊，因此盡早規畫退休生活，在年歲漸長前規劃一個安身的家。
缺點2：薪資漲幅可能不及租金漲幅，導致生活品質下滑。
台灣過去20年來，由於存貸款利率下降，放出來的錢變多，導致物價房價上漲，
但薪資卻沒有跟上，租金持續上調，生活品質不斷的下滑，原本預計存到的頭期款，
等到以為存到時，房價已經又上升了；在觀望房市的，等待的過程中，漸漸無力支付。
因此，若是選擇先租房的群體，一定要慎重打理好自己扣掉房租後剩餘下來的金錢，
做好投資，別等通貨膨脹啃食它的價值，若等生活品質下滑才發現，就有點太晚了。
缺點3：年老後買房貸款年限縮短，月還款額高
除了年邁後租屋困難外，銀行在評估能夠貸款的年限與成數可能也會受到影響，
由於不確定工作薪資是否能穩定在一個水平上，貸款年限受限也會導致月還款額增加，
年老時除非有夠多的頭期款，也不需要貸滿八成，不然年輕族群買房無論在利率上、
年限上、寬限上、成數上都會有相對的優勢，銀行也較願意放貸。
03買房的優缺點
優點1：自有住宅，隨心裝潢佈置成理想狀態。
別人的房子終究是別人的房子，押金兩個月在房東手上，房子想做變更還會擔心，
例如之後退租需要花錢再變回來，或者就算經過房東同意，變更費用可能也要自己出。
而且房子不是自己的，也沒動力讓居住環境更好，例如重新粉刷、換個新衛浴設備等。
擁有自己的房子，能夠自由的打造成自己喜歡的樣貌，隨心布置成自己理想中的樣子，
裝潢過後的房子給人一種無比的成就感，更喜歡待在親手打造的屋子裡。
優點2：心境轉變，擁有屬於自己的窩，安全感與歸屬感高
在租屋的過程中萬一房東要求賣房子，或是要收回自住，租客也只能摸摸鼻子，
相對地擁有自己的家，喜悅感與歸屬感上都有很大的提升，會更愛護自己居住的空間，
也更願意和鄰居間共同維護彼此的生活品質，心境的轉變也會對生活產生積極的影響，
像是達成人生某種里程碑，對於未來也會抱有期待，覺得自己的努力是有代價的。
優點3：不再覺得付租金只是白白幫房東養房子
有些人認為每個月繳納出去的租金最後都不是自己的，像是自己在為房東繳房貸，
甚至憤憤覺得房東只要什麼事都可以不做，就能夠坐領自己一個月辛苦錢的一部分。
買房後雖然背負著沉重的房貸壓力，但是每個月繳納的貸款都會償還一部分的本金，
隨著每月還款，漸漸地將房子從銀行贖回，拿回全部所有權，最後房子就屬於自己。
像是一種強迫儲蓄，每個月將固定的錢存入房產，到期後就能擁有一大筆財富(房屋)。
缺點1：背負沉重房貸又長又久，壓縮生活品質，工作受委屈也不敢吭聲
買房後必須要背負又長又重的房貸壓力，確實會讓許多想購屋的人，望之卻步。
確實這是買房族關注的一大重點，因為一旦購房後，未來工作上的變動將非常有限，
長久的房貸負擔也可能壓得家庭喘不過氣來，也因此財物部分必須在事前就規劃好，
例如不讓每個月的房貸超過收入三分之一等，此外若是在事業顛峰期將房貸貸好貸滿，
未來職場能變動的空間就非常有限，可能別的崗位的薪資無法滿足現在的每月還款額，
甚至未來在職場上受到委屈也只能默默地吞了，因為需要這份職業的薪資來還款。
另外需考慮隨著年紀漸增薪資能否維持當前水平，因此在購屋時不僅僅是一個衝動，
更要把往後還款的條件計算在內，別讓當下購屋的衝動導致生活品質隨著年歲下滑。
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缺點2：可選擇的大小與地段受預算限制
誠然大部分的購屋族沒辦法購買到租屋處的生活與交通機能，尤其是在市中心，
因為好的機能也意味著高房價，剛開始購屋的年輕族群，預算上也較有限，
能夠選擇的地段與房屋大小都會受到限制，往後的通勤時間可能會拉長，
購買的房子大小可能也小於租屋時的。有一種說法是，先求有再求好，
漸漸地換到自己心目中理想的房子，以換屋的形式，漸漸往心目中理想的區位移動，是不錯的做法。
04買房常見問題
Q1：不知道應該繼續租還是現在買
在探討租房好還是買房好的族群其實多少都有想要擁有屬於自己的家的想法，
但由於現實太多因素，因此還在猶豫，例如房價太高，等到房價下跌再來買。
說真的這是無解的難題，因為沒有人知道未來房價如何，誠然現在少子化，未來需求可能下滑，
空屋多了，房價可能下滑；或是兩岸政策關係可能引發緊張情緒使得國人拋售房產到國外避險。
又或是金融危機引發大量裁員使得家庭繳不出房貸，使得房子在市場拋售。
這都可能使得房價下跌崩盤，但若是這些都沒有發生，或是二十年後才發生，
期間房價還是隨著通貨膨脹穩步攀升，租金水漲船高，那不僅沒有等到房價下跌，
還可能從買得起變為買不起。所以應該買嗎？應該回到自己的動機，
是不是長期漂泊的生活想要有一個安定了，或是不想再替房東養房了，
或者隨著孩子長大，現在的家已經住不下了，父母年邁無法爬梯，必須要換到電梯大樓；
隨著自己年邁租房子漸漸變得困難；
周邊的人都有自己的家，覺得自己也應該買等都可能是想要買屋換屋的因素。
如果真的有需求，不妨開始考慮房子能夠帶來的價值而非執著於現在房屋的價格。
找一個符合自己需求的房子，即便因為預算的問題沒辦法十全十美，
但若房子某些點正好打中了購屋的初衷，例如幫年邁的父母換到電梯大樓等，
真的不妨可以認真考慮，畢竟晚買也就是不斷的在延遲享受，延遲使用，延遲安放一顆漂泊的心。
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Q2：好像永遠都存不到頭期款怎麼辦？
買房常見問題，物價太高，光是要存到頭期款就很困難了。
新聞總是報導不吃不喝幾年才能夠買得起房，但第一筆最大的花費就在頭期款上，
存頭期款的速度趕不上房價的漲幅，該怎麼辦？增加收入。
當然更加快速的做法是借貸，無論是和親友或是銀行信貸，銀行信用貸款的利率會遠遠高于房貸，
因此不建議。若有願意資助的親友當然很好，但畢竟這種好事可遇不可求，
也不是所有人都能得到幫助，所以有親友資源得好好珍惜，懷著感恩的心，
當然如果有利息的部分也需事前談攏，免得造成不和睦，就不好了。
比較適用于大眾的方式或許是增加收入，增加收入渠道主要兩種，
第一種是增加本業收入，例如去進修或者爭取升職加薪等；
另外一種則是增加副業收入。在另一篇文章有詳細介紹。
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Q3：把錢放入放入房地產後，就沒有錢能夠再做投資了
由於房貸一背就是數十年，數十年下來許多錢都必須還去給銀行，
這麼一來就沒有足夠的餘錢拿來投資，錢滾錢的速度就變慢了，
此外若是需要錢的時候，錢也都卡在房地產，沒辦法動用這時怎麼辦？
常見的作法是拿不動產作增貸，持有不動產的好處是有抵押物，因此能拿到較低利率，
若是要動用到一大筆錢，增貸出來的錢成本也較低，不似於一般信用貸款，成本相對高很多，
此外熟悉股市的投資者，平時錢維持在不動產中，一旦股市出現大好時機時就用不動產增貸，
從股市中撈金，能夠更快速的還清貸款，當然這樣的做法不推薦給不熟悉股票市場的新手，
借錢入股市也是投資大忌，不可不慎重。但若需要用錢時利用不動產作增貸不失為一個良方。
回到這個世紀的消費觀，隨著城市的發展以及出口的擴張，現代人生活越來越富足方便，
也因為父母輩的努力，使得整體家庭生活水平上升，因此年輕一代族群更注重工作之外的休閒品質，
更願意花費在出國旅遊、文娛遊戲、網路串流等服務，屬於享樂主義的時代，
回到房地產上，買房除了滿足住的條件以外，更要住得優雅、住得舒適，也走向精緻路線，
新設計的建案也滿足了現代人的想像，坪數不大，周邊配套設施齊全，
此外室內設計裝修也要花上一筆錢，在買屋時不可不列入預算之內。
在滿足這些精緻的需求前，也須謹慎衡量自己的現金流是否能足夠支持，以免過度的擴張消費，
了解了這些撇步後，想買房族不妨平時多瀏覽看看有哪適合自己的房子，周末去看看屋。
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筆者：隔壁表哥 台灣大學畢業。現任分析師。 利用閒暇時間分享金融知識。 讓投資成為生活的一部分吧！ |